Tujuan mempelajari
asas hak tanggungan adalah untuk
membedakannya dengan hak-hak tanggungan yang telah ada sebelum terbitnya UU hak
tanggungan yang baru ini, termasuk hipotek yang ada sebelumnya. Untuk lebih
jelanya, asas-asas tersebut akan diuraikan sebagai berikut :
1.Hak Tanggungan
Memberi Kedudukan Hak Yang Diutamakan
Mencermati hak
tanggungan yang terdapat pada pasal 1 UU No 4 tahun 1996, dapat disimpulkan
bahwa hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor
tertentu terhadap kreitor-kreditor lain.
Menelaah dengan
seksama terhadap kalimat “Kedudukan Yang
Diutamakn Kepada Kreditor Tertentu Sperti Kreditor Lain” tidak dijumpai dalam ketntuan pasal 1 maupun
penjelasannya, namun kalimat kalimat tersebut dapat diketemukan dalam penjelasan
umum undang-undang hak tanggungan dinyatakan bahwa ”Jika Debitur Cedera Janji, Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Berhak
Menjual Melalui Pelelangan Umum Tanah Yang Dijadikan Jaminan Menurut Ketentuan
Peraturan Perundang-Undangan Yang Bersangkutan Dengan Hak Mendahulu Daripada
Kreditor-Kreditor Lain. Kedudukan Diutamakan Tersebut Sudah Barang Tentu Tidak
Mengurangi Preferensi Piutang-Piutang Negara Menurut Ketentuan Hukum Yang
Berlaku.”
Selain dari penjelsan umum UUHT ditemukan
pengertian mengenai kalimat kedudukan
yang diutamakan terhadap kreditor lain, juga dapat ditemukan dalam pasal 20
ayat 1 UUHT dasar hukumnya UU no 9 tahun 1994 tentang perubahan UU No 6 tahun 1983
tentang ketentuan umum dan tata cara perpajakan.
2. Hak
Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Hak tanggungan
memiliki sifat yang tidak dapat dibagi-bagi, hal ini sesuai ketentuan pasal 2 UU
No 4 tahun 1996, dinyatakn bahwa ; “hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat
dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan
sebagaimana dimaksud pada ayat (2). Apabila hak tanggungan dibebankan pada
beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam akta pemberian hak
tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat
dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing
hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan, yang akan
dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga kemudian hak tanggungan itu
hanya memberi sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum
dilunasi.
3.Hak Tanggungan
Hanya Dibeban Kan Pada Hak Atas Tanah Yang Telah Ada
Secara yuridis
formal asas yang menyatakan bahwa hak tanggungan hanya dibebankan pada hak atas
tanah, ada diatur dalam pasal 8 ayat 2 dinyatakan bahwa kewenangan untuk
melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan harus ada pada pemberi
hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan.
4.Hak Tanggungan
Dapat Dibebankan Selain Atas Tanahnya Juga Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah Tersebut
Dalam kenyataanya
hak tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada tanahnya, tetapi juga segala
benda yang mempunyai keterkaitan dengan tanah tersebut. Hal ini sesuai
dengan ketentuan pasal 4 ayat 4 UU No 4
tahun 1996
5.Hak Tanggungan
Dapat Dibebankan Juga Atas Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Yang Baru
Akan Ada Dikemudian Hari
Ternyata dalam pasal
4 ayat 4 memungkinkan hak tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda
yang berkaitan dengan tanah tersebut,
sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari.
Bahwa dalam pengertian “yang baru akan ada” ialah benda-benda yang pada saat
hak tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah ( hak atas
tanah) yang dibebani hak tanggungan
tersebut. Misalnya karna benda-benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun
kemudian setelah hak tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut.
6.Perjanjian
Hak Tanggungan Adalah Perjanjian Accessoir
Perjanjian hak
tanggungan bukanlah merupakan perjanjian yang berdiri sendiri tetapi mengikuti
perjanjian yang terjadi sebelumnya yang disebut perjanjian induk. Perjanjian
induk terdapat pada hak tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang
menimbulkan utang yang dijamin. Perjanjian yang mengikuti perjanjian induk ini
dalam terminologi hukum belanda disebut perjanjian accessoir. Penjelasan
mengenai accessoir dijelaskan dalam poin 8
penjelsan UU no 4 tahun 1996 dan
pasal 10 ayat 1 UU No 4 taun 1996.
7.Hak Tanggungan
Dapat Dijadiakn Jaminan Untuk Utang Yang Akan Ada
Salah satu
keistimewaan dari hak tanggungan adalah diperbolehkannya menjaminkan utang yang
akan ada. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 3 ayat 1 UNDANG-UNDANG HAK
TANGGUNGAN.
8.Hak Tanggungan
Dapat Menjamin Lebih Dari Satu Utang
Kelebihan dari hak
tanggungan adalah berlakunya asas bahwa hak tanggungan dapat menjamin lebih
dari satu utang. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam pasal 3 ayat 2,
dinyatakan bahwa;
“Hak
Tanggungan Dapat Diberikan Untuk Suatu Utang
Yang Berasal Dari Dari Satu Hubungan Hukum Atau Untuk Satu Utang Atau
Lebih Yang Bersal Dari Bebrapa Hubungan Hukum”.
9.Hak Tanggungan
Mengikuti Objeknya Dalam Tangan Siapa Pun Objek Hak Tanggungan Itu Berada
Asas hak tanggungan
memiliki berbagai kelebihan karena undang-undang memberikan prioritas terhadap pemegang hak tanggungan dibandingkan
dengan pemegang hak-hak lainnya. Salah satu asas selain asas yang telah
diuraikan di atas adalah asas hak tanggungan mengikuti objek dimanapun objek
itu berada. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 7 UU no 4 tahun 1996
dinyatakan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun
objek tersebut berada.
10. Di
Atas Hak Tanggungan Tidak Dapat Diletakkan
Sita Oleh Peradilan
Alasan kehadiran
asas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh peradilan merupakan
respons terhadap seringnya peradilan meletakkan sita terhadap hak atas tanah
yang diatasnya diletakkan hipotek.
11. Hak
Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan Atas Tanah Tertentu
Asas yang berlaku
terhadap hak tanggungan yang hanya dapat dibebankan hanya untuk atas tanah
tertentu, diilhami oleh apa yang juga berlaku didalam hipotek yaitu pasal 1174
KUHPERDATA. Sementara itu asa ini diatur dalam pasal 8 dan 11 huruf c UU no 4
tahun 1996 dan penjelasannya dalam pasal 8 ayat 2.
12. Hak
Tanggungan Wajib Didaftarkan
Dalam kaitannya
dengan asas hak tanggungan wajib didaftarkan , hal ini sesui dengan ketentuan
pasal 13 UU No 4 tahun 1996
13. Hak
Tanggungan Dapat Diberikan Dengan Disertai Janji-Janji Tertentu
Asas hak tanggungan
ini diatur dalam pasal 11 ayat 2 UU No 4 tahun 1996, janji-janji yang di sebutakan
dalam pasal tersebut besifat fakulatif dan limitatif, bersifat fakulatif karena
janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumakan, baik seluruhnya
maupun sebagiannya. Besifat tidak liniatif karena dapat diperjanjikan janji-janji
lain, selain dari janji-janji yang telah disebutkan dalam pasal 11 ayat 2.
14.Hak
Tanggungan Tidak Boleh Diperjanjiakn Untuk Dimiliki Sendiri Oleh Pemegang Hak
Tanggungan Apabila Cedera Janji
Asas ini sebenarnya
beralasan dari asas yang tercantum dalam hipotek sesuai dengan pasal 1178 KUH
PERDATA, yang janji demikian tersebut disebut Vervalbeding. Asas ini juga
diatur dalam pasal 12 UU No 4 tahun 1996 dinyatakan bahwa, janji yang
memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak
tanggungan apabila debitur cedera janji, batal demi hukum.
15. Pelaksanaan
Eksekusi Hak Tanggungan Mudah Dan Pasti
Pencantuman asa hak
tanggungan ini berkaitan dengan mencegah terjadinya cedera janji yang dilakukan
pemegang hak tanggungan. Oleh karena itu, apabila terjadi cedera janji,
pemegang hak tanggungan pertama mendapatakan prioritas pertama menjual objek
hak tanggungan. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 6 UUHT, dengan mengacu
pada pasal tersebut apabila debitur cedera janji maka dapat dimintakan pelaksaan
eksekusi.
Sertifikat hak
tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diberikan oleh
kantor pertahanan dan yang memuat irah-irah dengan kata-kata” DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
